網(wǎng)友解答: 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)即以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的地產(chǎn)項目，通過整合資源、引入資本及規(guī)劃運營，打造產(chǎn)業(yè)集群并實現(xiàn)產(chǎn)城融合，以此改善區(qū)域環(huán)境及提升城市競爭力。以產(chǎn)業(yè)為核心，地產(chǎn)為載體，根據(jù)城市規(guī)劃，有機

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)即以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的地產(chǎn)項目，通過整合資源、引入資本及規(guī)劃運營，打造產(chǎn)業(yè)集群并實現(xiàn)產(chǎn)城融合，以此改善區(qū)域環(huán)境及提升城市競爭力。以產(chǎn)業(yè)為核心，地產(chǎn)為載體，根據(jù)城市規(guī)劃，有機整合自然、社會、經(jīng)濟等資源，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)。其來源于最初的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)又發(fā)展為工業(yè)地產(chǎn)，鑒于工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在諸多問題，企業(yè)及專家學(xué)者開始尋求更加科學(xué)的發(fā)展方式，并將新的開發(fā)運營載體稱為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思維

與房地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶群體更窄，客戶決策更謹(jǐn)慎，對產(chǎn)品與服務(wù)要求更高，因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營更為困難、復(fù)雜。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)如今已初具規(guī)模，但隱憂依然存在。政府、開發(fā)商和入駐企業(yè)三個角色的合作與博弈，是園區(qū)成敗的關(guān)鍵。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要新思維：產(chǎn)業(yè)思維、社區(qū)思維、金融思維、互聯(lián)網(wǎng)思維。

1.產(chǎn)業(yè)思維

園區(qū)開發(fā)者始終將產(chǎn)業(yè)發(fā)展而非地產(chǎn)經(jīng)營放在園區(qū)開發(fā)的首要地位。開發(fā)者始終保持將產(chǎn)業(yè)做大做實的心態(tài),認(rèn)真、科學(xué)地制定園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,并按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃制定園區(qū)招商策略。園區(qū)開發(fā)者具備一定的產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，圍繞上下游產(chǎn)業(yè)鏈及企業(yè)生命周期可衍生出形式各樣的生產(chǎn)性服務(wù)需求，通過產(chǎn)業(yè)服務(wù)增加園區(qū)的盈利空間，同時增強園區(qū)吸引力

2.社區(qū)思維

過去，園區(qū)過分強調(diào)經(jīng)濟功能而忽視社會功能，難以滿足人的基本需要。未來，更強調(diào)人的因素，更強調(diào)社會管理和社會服務(wù)的功能。這樣才能讓人在園區(qū)里面能夠真正體會到產(chǎn)業(yè)、生活相結(jié)合，產(chǎn)業(yè)與城市相結(jié)合。

3.金融思維

融資層面：分為政府層面和市場層面兩部分，政府層面是指園區(qū)開發(fā)融資將形成以銀行貸款、債券融資和PPP相結(jié)合的格局；市場層面為園區(qū)開發(fā)融資將更多的向REITS方向發(fā)展,以降低融資成本

聚資層面：通過出臺政策、信用擔(dān)保、引導(dǎo)資金、設(shè)立專項資金、.上市服務(wù)等措施,打造園區(qū)融資基礎(chǔ)環(huán)境,構(gòu)筑融資服務(wù)平臺，構(gòu)建園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金蓄水池

投資層面：開發(fā)商發(fā)揮入駐企業(yè)優(yōu)勢,采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股方式對成長型企業(yè)進(jìn)行孵化培育,待孵化企業(yè)被并購或上市后,通過分享成長紅利獲取資本增值,形成既當(dāng)”房東”又當(dāng)“股東”模式

4.互聯(lián)網(wǎng)思維

專注：即園區(qū)定位，產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)該根據(jù)自身資源稟賦、市場需求、周邊競爭等因素進(jìn)行定位，專注于所定位的功能與產(chǎn)業(yè)。

極致：即園區(qū)效率，利用互聯(lián)網(wǎng)打造電商平臺，不斷集聚產(chǎn)業(yè)資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)組織，陶曉、無邊際地把各種信息對接起來，提高園區(qū)產(chǎn)業(yè)效率。

口碑：即園區(qū)招商推廣，突出傳統(tǒng)招商模式，園區(qū)通過微博、微信等形式進(jìn)行微營銷，同時通過粉絲效應(yīng)打造圈層社區(qū)，形成良好地業(yè)界口碑。

快：即園區(qū)對客戶相應(yīng)迅速，通過建設(shè)云平臺等智慧終端最大限度集成服務(wù)功能，使園區(qū)更加服務(wù)化、智能化、以最快速度高效解決客戶問題，滿足客戶需求。

二、重點園區(qū)分析

不同的企業(yè)，經(jīng)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)的方法也不盡相同，各有千秋。有的企業(yè)在市場中游刃有余，對入駐企業(yè)提供的服務(wù)無微不至；有的企業(yè)善于與政府合作銜接，能夠提供大量的優(yōu)惠政策。

1、華夏幸福-固安產(chǎn)業(yè)新城

華夏幸福創(chuàng)立于1998年，主要業(yè)務(wù)分為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)包括產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，是華夏幸福的核心業(yè)務(wù)和競爭優(yōu)勢。華夏幸福旗下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要集中在電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意等10大產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計截至2017年末，華夏幸福在中國境內(nèi)共有53個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，主要集中在京津冀與長三角地區(qū)，分別有14個和18個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中在營10個園區(qū)，在營建筑面積約為9.62億平方米。

而固安正是華夏幸福起步的地方。固安新城位于北京天安門正南方向50公里，于2002年6月28日奠基。迄今已累計引進(jìn)600多家企業(yè)，招商引資額超過1400億元，約30家高?？蒲袡C構(gòu)落戶。園區(qū)主要產(chǎn)業(yè)包括新型顯示（OLED）、航空航天、生物醫(yī)藥以及智能網(wǎng)聯(lián)汽車等高科技產(chǎn)業(yè)。

在固安產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)中，華夏幸福采用了PPP市場化運作（即政府與社會資本合作）模式接受合作區(qū)域地方政府委托，與其簽訂長期性的的合作開發(fā)協(xié)議，為園區(qū)提供包括規(guī)劃設(shè)計與咨詢、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)以及城市運營服務(wù)共六大類綜合解決方案。這種為園區(qū)提供綜合解決方案與政府的角色進(jìn)行了對接，同時針對客戶企業(yè)也有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)，包括公司在委托園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)、產(chǎn)業(yè)升級等。

這種上承政府，下接企業(yè)的開發(fā)商模式有效的補齊了地方模式中可能存在的短板，能夠同時滿足企業(yè)和地方發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)的園區(qū)落地。

盈利模式

華夏幸福在固安的盈利主要是通過政府的購買服務(wù)，具體包括規(guī)劃設(shè)計與咨詢、土地整理、基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、以及城市運營維護等。

入駐企業(yè)上繳費用成為園區(qū)收入，地方政府按照國家規(guī)定繳納至地方財政后，按約定比例留存，剩余部分納入財政預(yù)算支出，作為支付公司服務(wù)費用的來源。也就是說在開發(fā)建設(shè)方面，開發(fā)商是作為連接政府與入駐企業(yè)的中間人存在，而在盈利方面，政府是連接開發(fā)商與入駐企業(yè)的中間人，這樣的合作關(guān)系既能夠提高生產(chǎn)效率，也有效地幫助地方政府提高了綜合實力。

同樣地，華夏幸福也在園區(qū)內(nèi)建設(shè)了房地產(chǎn)項目，有包括孔雀城、劍橋郡等共25個住宅項目，實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)與人口的導(dǎo)入，提升區(qū)域粘性，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的合理補充與完善。華夏幸福也將園區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)并列為其核心，讓房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園協(xié)同發(fā)展。房地產(chǎn)項目既滿足了園區(qū)居民的居住需求，也讓華夏幸福的投資成本得以快速回流。

值得一提的是，華夏幸福在固安區(qū)域提供的城市運營維護不只是一般城市管理人員能夠提供的服務(wù)。教育體系從幼兒園到中學(xué)均有覆蓋，為園區(qū)工作人員的子女教育提供了方便；醫(yī)療體系中有一家三甲醫(yī)院（幸福醫(yī)院）；文體休閑體系中建設(shè)有一座亞洲最大的室外自行車主題公園，另有圖書館與規(guī)劃館等文化場所；商業(yè)與商務(wù)體系也為居民工作與生活提供了極大的便利。除了產(chǎn)品市場與原材料，固安新城內(nèi)部的大部分服務(wù)基本可以自給自足。

2、億達(dá)-大連軟件園。

億達(dá)成立于1984年，總部位于上海，在1998年涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)大連軟件園。憑借運營大連軟件園的經(jīng)驗，又在接下來的近二十年中開發(fā)和運營了包括大連騰飛軟件園、天津濱海服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園等15個城市30多個軟件園區(qū)和科技園區(qū)。

截至2018年6月大連軟件園數(shù)據(jù)

大連軟件園位于大連市老城區(qū)西南，于1998年奠基，是中國首個“官助民辦”園區(qū)。截至2018年，大連軟件園一期占地面積為3平方公里，已竣工面積63.7萬平方米，出租率達(dá)94%。同時共引進(jìn)企業(yè)800余家，創(chuàng)造了8萬個IT崗位和數(shù)萬相關(guān)行業(yè)崗位，擁有有效發(fā)明專利1300多個。

與固安產(chǎn)業(yè)新城有所不同，大連軟件園的快速發(fā)展是依托單個行業(yè)的迅猛騰飛。大連軟件園在1998年把握住了國際產(chǎn)業(yè)分工的趨勢，以日本市場為主發(fā)展服務(wù)外包，吸引的日本企業(yè)包括松下、索尼、日立等巨頭，帶動了整個大連軟件產(chǎn)業(yè)的興起。在進(jìn)入21世紀(jì)之后，又將IBM、HP、甲骨文等歐美公司引入園區(qū)，開拓了歐美市場。

園區(qū)的優(yōu)惠政策

在給大連帶來大量的就業(yè)與稅收收入的同時，大連也給予了大連軟件園大量的優(yōu)惠政策。包括對于重點或高科技企業(yè)實行10%-15%的所得稅減免、用于研發(fā)的企業(yè)自用軟件與出口創(chuàng)匯的高新產(chǎn)品增值稅零稅率、技術(shù)相關(guān)服務(wù)與收入免征營業(yè)稅、高水平人才便捷落戶以及關(guān)稅減免、政府補貼與企業(yè)獎勵在內(nèi)的優(yōu)惠政策，讓大連軟件園內(nèi)的企業(yè)得到了實惠，也因此得到了迅速的發(fā)展。這是政府與開發(fā)商的互信合作，也是官助民辦模式的典范。

面向企業(yè)的服務(wù)

2017年，大連軟件園搭建的人力資源服務(wù)平臺全面開始運行。面向?80?余家入園企業(yè)提供了人才對接、人才培訓(xùn)、行業(yè)人才數(shù)據(jù)分享等對接服務(wù)。隨后還推出“就業(yè)一公里”實訓(xùn)項目，面向企業(yè)，對接校園資源，針對即將畢業(yè)的大學(xué)生，提供就業(yè)前的培訓(xùn)輔導(dǎo)，滿足了園區(qū)企業(yè)的大量人才需求。

同時，園區(qū)行政事務(wù)平臺為客戶提供政策咨詢、行政代辦、項目申報等平臺服務(wù)，而企業(yè)定制平臺則就企業(yè)的個性需求提供支持，包括策劃企業(yè)周年慶典、合作儀式，年會定制等服務(wù)。

細(xì)致化的服務(wù)提供能夠滿足企業(yè)的不同需求，也能通過企業(yè)的發(fā)展最終使得政府和開發(fā)商同時獲益，是一石三鳥之計。

中商產(chǎn)業(yè)研究院是一家“產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)+研究+規(guī)劃+招商+基金”的一體化產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)機構(gòu)，致力于為企業(yè)、地方政府、城市新區(qū)、園區(qū)管委會、開發(fā)商提供產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)空間、產(chǎn)業(yè)平臺、產(chǎn)城運營、產(chǎn)業(yè)金融、產(chǎn)業(yè)申報及產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型領(lǐng)域的咨詢與解決方案。