網(wǎng)友解答: 關(guān)于如何在美國買房，外居樂為您總結(jié)了五大步驟。Step1 購房地區(qū)選擇現(xiàn)如今隨著經(jīng)濟水平的提高，越來越多的家庭都移民去美國生活了，對于一些第一次來美國的朋友來說，在選擇城市上

網(wǎng)友解答:

關(guān)于如何在美國買房，外居樂為您總結(jié)了五大步驟。

Step1 購房地區(qū)選擇

現(xiàn)如今隨著經(jīng)濟水平的提高，越來越多的家庭都移民去美國生活了，對于一些第一次來美國的朋友來說，在選擇城市上就比較頭疼，美國眾多的城市當(dāng)中，很多人不知道選擇哪個城市買房？

中國人赴美買房，比較青睞的地點主要在洛杉磯、舊金山、紐約和波士頓。美國的城市有特定的房產(chǎn)參數(shù)，如住宅均價、平均屋齡、平均居住面積、平均單價、學(xué)區(qū)分?jǐn)?shù)等, 這些房產(chǎn)參數(shù)將是作為選擇城市的重要依據(jù)。華人數(shù)量最多的地區(qū)，是美國僅次于紐約的大城市。這里環(huán)境優(yōu)美，溫帶海洋性的氣候使全年都非常溫和，沒有特別炎熱的夏天也沒有酷烈的冬天。空氣質(zhì)量雖然算不上全美最好，但是相比中國現(xiàn)在的霧霾現(xiàn)狀絕對是天上人間的差距。這里華人社區(qū)多，華人數(shù)量大，所以在生活習(xí)慣上可能新移民更容易融入，而且這里貿(mào)易經(jīng)濟發(fā)達(dá)，是美國石油化工、海洋、航天工業(yè)和電子業(yè)的最大基地，所以就業(yè)機會相對也多。

由于美國有世界上最好的教育，現(xiàn)在每年中國到美國留學(xué)的人數(shù)都超過10萬人，因此，與此相關(guān)的房產(chǎn)需求十分龐大，絕大多數(shù)中國人買房都有考慮教育的需求，給即將赴美留學(xué)的孩子作打算。因此，有教育資源的城市、地段，就成為中國人在美國買房的最熱門地區(qū)，如紐約、洛杉磯、舊金山、亞特蘭大、休斯敦、西雅圖、拉斯維加斯等城市都是中國人買房比較多的地區(qū)。中國人前往購買美國房產(chǎn)的，投資和自住都有，還有的是以房養(yǎng)學(xué)，退休養(yǎng)老。紐約是美國第一大都市，它也被稱為“世界之都”，直接影響著全球的經(jīng)濟、金融、媒體、政治、教育、娛樂與時尚界。作為美國的金融中心，非常適合從事股票、證券方面的工作者居住，同時大多數(shù)移民都會選擇紐約。

可以說近些年，隨著美國文化逐漸被國人所了解，各個城市也不在是那么神秘，國人對美國的了解也日漸增長，不論是在洛杉磯，舊金山，還是在芝加哥，西雅圖等地，如果不知道如何選擇的話，可以去當(dāng)?shù)厝タ纯?，看看自己希望留在哪個城市發(fā)展，再從各類需求上進(jìn)行比較。

Step2 確定購房財務(wù)方案

現(xiàn)金買主和貸款買主所需要的準(zhǔn)備文件有所不同。

如果你是現(xiàn)金買主，你需要準(zhǔn)備的文件：

有效的護(hù)照和簽證；非必須，不去美國本地可以授權(quán)委托經(jīng)紀(jì)人購買。在境外銀行開設(shè)的帳號；不一定是美國本地，但建議在金融發(fā)達(dá)且無外匯管制的地區(qū)，例如香港、新加坡、日本和歐洲國家。兩個月的銀行存款證明。銀行賬戶可在美國、香港、臺灣、澳門、日本、新加坡等，但不能是在國內(nèi)的銀行賬戶，而且存款證明上的每一筆存款都要說明來源。兩個月以上的存款證明，不需要解釋存款來源。

如果你是貨款買主，你需要準(zhǔn)備的文件：

有效的護(hù)照和簽證；非必須，不去美國本地可以授權(quán)委托經(jīng)紀(jì)人購買。國內(nèi)收入證明文件；a. 國內(nèi)工資單：需顯示借款人每月的人民幣收入、及本年迄今為止的收入；b. 雇主提供的收入證明信：信上需注明借款人的職務(wù)、月/年收入、及在公司的服務(wù)起始時間。此證明信需由雇主人事部門蓋章。 注：貸款銀行有可能要求借款人提供過去三個月工資存入銀行帳戶的記錄。國內(nèi)信用/征信記錄；a. 如果借款人有美國的社會安全號 (SSN)，則調(diào)取借款人在美國的信用記錄；b. 如果借款人沒有美國的社會安全號，則需借款人提供四條下列信息，由國際征信公司向國內(nèi)銀行及電話公司查詢是否按時付費： *電話號碼*銀行借記卡（即 Debit Card）*銀行信用卡（即 Credit Card）*銀行賬號在境外銀行開設(shè)的帳號；不一定是美國本地，但建議在金融發(fā)達(dá)且無外匯管制的地區(qū)，例如香港、新加坡、日本和歐洲國家。兩個月的銀行存款證明。銀行賬戶可在美國、香港、臺灣、澳門、日本、新加坡等，但不能是在國內(nèi)的銀行賬戶，而且存款證明上的每一筆存款都要說明來源。兩個月以上的存款證明，不需要解釋存款來源。Step3 選房看房

確定美國房價范圍

搜索房屋之前，首先要知道自己能負(fù)擔(dān)得起多少錢的房子。如果你沒有房價5%的現(xiàn)金做為首付資金，最好不要急于買房子。一是因為貸款難借，得不到好利率。二是防止萬一錢不湊手，不能按月還貸款，房屋被銀行沒收。對于中國的買家來說，目前大都會采用全額現(xiàn)金付款的方式。在這種情況下，買家除了要有足夠的保證金 (Earnest Money Deposit) 已存入其美國的銀行賬戶外，還要確保房屋過戶時有足夠的尾款在其美國的賬戶。否則，一旦房子因為資金不到位而無法成交，將無法拿回其保證金，損失巨大。目前為中國國內(nèi)買家提供美國購房貸款的銀行，通常最低會要求房價35%的首付款，因此買房前的根據(jù)資金情況確定房價范圍十分重要。

決定美國買房地點

中國人說地段，地段，地段，美國人說，location，location，location。其實，地段非常重要。這是放在哪里都適用的準(zhǔn)則。

美國存在不同的社區(qū)，社區(qū)之間有著房價的差異。一般來說，完全是獨棟別墅的社區(qū)的房價會比公寓樓社區(qū)的房價貴。你用多少錢買房子，你鄰居的收入也就在同樣的范圍內(nèi)。

如果學(xué)校是你在選房時的重要因素，那么房子段會尤其重要。美國的公共教育有嚴(yán)格的學(xué)區(qū)劃分機制，從小學(xué)到高中，學(xué)生只能在居住地所屬學(xué)區(qū)內(nèi)上學(xué)。由于學(xué)校資金和師資質(zhì)量的差異，出現(xiàn)了好學(xué)區(qū)與不好的學(xué)區(qū)。好學(xué)區(qū)的房價也相對較高，也會更保值。

而對于許多國內(nèi)來的中國學(xué)生來說，由于沒有美國綠卡或者公民的身份，通常需要選擇就讀于私立學(xué)校。盡管許多英文房源搜索網(wǎng)站上都有美國 高中的基本信息，但是想要了解這些學(xué)校的具體情況，尤其是私立學(xué)校，則需要花上大量的時間和精力去查看各種英文網(wǎng)站。

美國買房戶型選擇

美國的房型大致可分為獨棟別墅 (Single Family House)，連體別墅 (Town House) 和公寓 (Condo)。單純從投資的角度而言，獨棟別墅最保值，其次是連體別墅，最后為公寓。嚴(yán)格而言，公寓并非戶型，是一種房屋組織形式。購買前兩種戶型時，你是房子與地皮一同買下，而購買公寓房時，得到的只是所住的單元，屋頂與地皮都不歸屬于買家。因為公寓房的公攤面積相對較大，所以維修管理費比連體別墅要高。獨棟別墅的社區(qū)管理費用較低，但是你需要定期割草和收拾院子，相對麻煩。

房屋的朝向和地勢的高低對于日后的居住舒適度都有很大的影響。偏愛風(fēng)水的買家，也可以在選擇房型的時候酌情考慮。

選擇美國經(jīng)紀(jì)人

在美國買房，絕大多數(shù)交易過程中買賣雙方都需要持牌經(jīng)紀(jì)人的參與。經(jīng)紀(jì)人的水平直接影響你能否拿下心儀的房子，以及價格的上下浮動。經(jīng)紀(jì)人在為客戶服務(wù)時可以是買方經(jīng)紀(jì)人或者賣方經(jīng)紀(jì)人。在美國二手房的交易中，賣方須在房產(chǎn)成交后向經(jīng)紀(jì)人支付成交價6%的傭金，該部分傭金將由買方和賣方經(jīng)紀(jì)人平分。而買方無須向經(jīng)紀(jì)人支付任何傭金。你在選擇經(jīng)紀(jì)人的時候一般需要注意以下幾點：

是否持牌美國的經(jīng)紀(jì)人必須持牌，也就是必須通過官方的考試獲得從業(yè)許可證。各州法規(guī)不同, 經(jīng)紀(jì)人牌照在各州也是不同的, 必須持有本地牌照才能銷售本地房產(chǎn)。選擇經(jīng)紀(jì)人一定要選擇持牌上崗的經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)驗毫無疑問，經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)驗非常重要。在選擇經(jīng)紀(jì)人時，您需要了解經(jīng)紀(jì)人從業(yè)的經(jīng)歷、經(jīng)驗、評價。您可以與多個經(jīng)紀(jì)人溝通，選擇經(jīng)驗較為豐富的經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人各有專長,不同地區(qū)經(jīng)紀(jì)人對各自地區(qū)的信息了解也會更快更深入。經(jīng)紀(jì)人的態(tài)度經(jīng)紀(jì)人人品，尊重客人與否，敬業(yè)與否，很多時候可以從交談中了解。經(jīng)紀(jì)人的態(tài)度會對交易過程是否順利、愉快產(chǎn)生影響，甚至?xí)绊戀I家的利益。經(jīng)紀(jì)人的溝通說服力在買房過程中要談判房價，房屋維修等事宜常是可以談判的條件之一。一個講話沒有說服力的人很難勝任。光會說話還不夠，還要會寫。就算你的經(jīng)紀(jì)人能把死的說成活的，一下就把賣方的經(jīng)紀(jì)人說服了，賣方經(jīng)紀(jì)人不一定能說服賣主。這時候你的經(jīng)紀(jì)人就要發(fā)揮她的寫作能力。把你報價的原因?qū)懗鰜碛秒娮余]件寄給賣方經(jīng)紀(jì)人。賣方經(jīng)紀(jì)人只要印出來拿給賣主看就行，或者直接把電子郵件轉(zhuǎn)給賣主即可。

美國經(jīng)紀(jì)人服務(wù)范圍

買方經(jīng)紀(jì)人最大程度代表買方利益，依法對你完全忠誠。同樣賣方經(jīng)紀(jì)人代表的是其雇主賣方的利益。買方經(jīng)紀(jì)人將為你預(yù)刪選房產(chǎn)，為你提供大量有關(guān)房產(chǎn)及其所在城鎮(zhèn)的相關(guān)信息。買方經(jīng)紀(jì)人將與賣方經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行對等交流，磋商及談判。買方經(jīng)紀(jì)人將幫助你預(yù)計所買房產(chǎn)的市場價，以及幫助你建立買賣的談判策略。買方經(jīng)紀(jì)人將幫助你雇傭各方專業(yè)人士，包括地產(chǎn)律師，銀行貸款及各個方面的房屋檢驗專業(yè)人員。如房屋結(jié)構(gòu)檢驗，蟲害檢驗，油漆含鉛檢驗，氡氣檢驗等。依照各州法律不同而定，如麻州要求出賣的房產(chǎn)需要解決這些潛在問題才可以出賣。這是保證居住者健康的法規(guī)。買主與買方經(jīng)紀(jì)人簽署的雇傭合同將保證買方經(jīng)紀(jì)人全心全意幫助雇主直到買賣成交，得到其勞動報酬。在美國經(jīng)紀(jì)人的工作范圍要比國內(nèi)的中介大得多, 除了以上買房時的服務(wù)之外, 還可能涉及以下房產(chǎn)相關(guān)工作：* 代理抵押貸款；* 代理收租；* 代理房地產(chǎn)交換；* 代理房地產(chǎn)拍賣；* 代理房地產(chǎn)價值占半數(shù)以上的企業(yè)拍賣。

值得注意的是，經(jīng)紀(jì)人不是律師，他不能給顧主提供法律意見或從事產(chǎn)權(quán)審查方面的業(yè)務(wù)，合同都是統(tǒng)一制定的，經(jīng)紀(jì)人不能隨便起草更改, 否則就是違法，要受到處罰。

Step4 報價買房

查詢美國房屋信息

當(dāng)你選定滿意的房子后，接下來要做的就是準(zhǔn)備報價合同。首先，經(jīng)紀(jì)人會為你全面查詢相關(guān)信息，比如這處物業(yè)的上市歷史、市場分析、市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)和政府估稅價等。物業(yè)上市歷史：房子之前交易次數(shù)，每次售價是多少，在什么時間。房子此次在市場上掛牌已有多少天了，有沒有降過價。賣主賣房的原因。如果賣主之前買入價錢較低，這次賣只是賺錢多少的問題，那么議價空間較大。如果房子剛上市不久，或者剛降過價，或者不急于出售，則議價空間較小。市場分析：因為類似條件的房子在不同的地點，房價相差很大，因此所謂的市場分析實際上是看類似的房子在同一社區(qū)同一時間（6個月之內(nèi)）的賣價。如果能找到同樣大小，同樣多的臥室和浴室，同樣的地下室的房子，就會比較理想。否則要調(diào)整價格或者向稍遠(yuǎn)的地方尋找類似的房子。市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)：美國主要的房地產(chǎn)協(xié)會每月都會公布售房統(tǒng)計數(shù)據(jù)，其中一項是房屋所在郵編售房價與要價比例平均數(shù)。經(jīng)紀(jì)人會參照這個比例平均數(shù)報價。政府估稅價：這是當(dāng)?shù)卣疄榱藳Q定房地產(chǎn)稅額而給房屋和土地的估價，一般來說這個數(shù)據(jù)相對客觀。在賣方市場時，房屋買賣價格可能高于估稅價。在買方市場時，房屋買賣價格可能低于估稅價。在同一時間同一社區(qū)，如果其它的房子要價都低于估稅價，你要買的房子的要價卻高于估稅價，則說明要價偏高。你可以根據(jù)這一點而和賣主議價。

美國購房報價并支付定金

報價合同還要注明定金 (Earnest Money Deposit)。這是買主在報價的同時，交給買方經(jīng)紀(jì)人公司的一筆款項。如果買主沒有正當(dāng)理由單方撕毀買房合同，定金則被沒收。定金越多，說明買主誠意越大，賣主越放心。大多數(shù)公司規(guī)定定金不得低于$5,000。賣主為了保護(hù)自己的利益，還會要求更高的定金。一般定金額是報價的2%到3%。

美國購房報價合同附加條款

除了確定報價，定金外，經(jīng)紀(jì)人還會幫你選擇一些附加條款，以保證你在必要時能合法取消合同，拿回定金。下面是常用的附加條款：房屋檢查，氡氣檢查和白蟻檢查：在報價合同中，可以附上這三項檢查的附加條款。條款的有效期一般是7到15天。在有效期內(nèi)，買主有權(quán)以任何一項檢查不合格為由取消合同或要求賣主出錢維修或處理。房屋估價 (Appraisal) 和貸款批準(zhǔn) (Financial)：在報價合同中，還可以附上房屋估價和貸款批準(zhǔn)兩項附加條款。條款的有效期一般是15天。但由于幾年前次級貸款的影響，銀行比較挑剔，出現(xiàn)房屋估價低于合同售價的情況，影響到貸款批準(zhǔn)。為安全起見，可把貸款批準(zhǔn)附加條款有效期增加到20天。

房屋檢查注意事項

房屋檢查是報價合同不可缺少的附加條款之一。當(dāng)買賣雙方在購房合約上簽字生效后，買主要做的第一件事就是請有執(zhí)照的房屋檢查師(Home Inspector)來檢查房子。檢查費由買家支付，價錢根據(jù)房價而定，一般幾百元美元，房價越高檢查費越貴。通常房屋檢查大概要兩到三個小時，買主在房檢時最好跟著檢查師走，這樣可以學(xué)到很多東西。

Step5 交接過戶

房產(chǎn)過戶是美國房產(chǎn)交易中最后的步驟，買主有權(quán)選擇過戶托管公司公司，保證買主得到合法產(chǎn)權(quán)。如果你不知道找誰，經(jīng)紀(jì)人會向你推薦。房產(chǎn)交易中的買家和賣家所訂立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓條款，交由第三方，也就是過戶托管公司監(jiān)督執(zhí)行。 過戶托管專員屬于獨立中間人，負(fù)責(zé)保管所有交易相關(guān)的資金，指令和文件，包括定金，新貸款及貸款文件等，是交易中各方的共同指令得以遵守的橋梁。過戶托管員會檢查產(chǎn)權(quán)史，查明賣主確實擁有產(chǎn)權(quán)。最長要查40到60年的歷史，各個州有自己的規(guī)定。如果查出問題，要把問題解決了才能過戶。

美國購房過戶前準(zhǔn)備

過戶前一個星期，貸款的買主須落實房屋貸款。如果房貸利率還沒鎖定，要馬上鎖定，以免過戶時來不及辦理。還要根據(jù)過戶公司給的過戶費清單 (HUD-1) 草稿，把過戶費準(zhǔn)備好，并通知銀行什麼時候要多少錢。過戶前幾天買方經(jīng)紀(jì)人會向賣方經(jīng)紀(jì)人要房屋檢查時查出來的問題的修理帳單。一般修理應(yīng)有90天的保修期，修理帳單也可以做為保修憑據(jù)。買主在過戶前還要把房子重新檢查一遍。除了看該修的東西都修好了，所有設(shè)備都正常運行，賣主應(yīng)該留下的東西都在，還要記錄水電氣表的數(shù)位。如果發(fā)現(xiàn)沒修好的東西，過戶時一定要與賣主交涉。在過戶的前一天，過戶公司會給一張精確的過戶費清單，買主可根據(jù)清單上的過戶費，到銀行開現(xiàn)金支票?，F(xiàn)金支票可以開給買主自己，過戶時在反面寫上付給過戶公司既可。過戶時還要帶一張私人支票，如果實際過戶費超過現(xiàn)金支票數(shù)額，再開一張私人支票補齊。

美國購房過戶費用明細(xì)

過戶費包括五個部分，與貸款有關(guān)的費用，貸款銀行預(yù)收款，中間帳戶預(yù)扣款，與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的費用，以及過戶稅和產(chǎn)權(quán)登記稅。各種費用加起來是房價的1%到2.25%，這不包括貸款首付部分。與貸款有關(guān)的費用：

貸款銀行預(yù)收款 (Items Required by Lender to be Paid in Advance)預(yù)付一個月的貸款利息一年房屋保險中間帳戶預(yù)扣款 (Reserves Deposited with Lender)預(yù)扣兩個月的房屋保險費預(yù)扣兩到七個月的房地產(chǎn)稅，取決于過戶月份與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的費用 (Title Charge)過戶托管公司服務(wù)費 (Settlement Fee)產(chǎn)權(quán)檢查費 (Title Search)銀行產(chǎn)權(quán)保險 (Title Insurance Lender’s Coverage)屋主產(chǎn)權(quán)保險 (Owner’s Coverage)公證等其他費用政府登記稅和過戶稅 (Government Recording and Transfer Charges)登記費 (Recording Fee)市/郡過戶稅/房產(chǎn)證印花稅 (City/CountyTax/Stamps)州過戶稅 (State Tax/Stamps)州登記稅 (State Recordation Tax)

過戶費清單還會有 POC 的字樣，意思是在過戶前付過了 (Paid Outside of Closing)，比如房屋檢查費等等。白蟻檢查費一般在過戶時支付。房屋保險費可以事先付，也可以在過戶時付。

美國購房過戶材料

美國房產(chǎn)過戶時要帶有效證件，比如駕照或帶照片的身份證。外國人帶護(hù)照。還要帶銀行開的現(xiàn)金支票和私人支票。一般過戶要一個小時，主要的要做的就是簽字付費等。過戶公證員先把過戶費清單 (Settlement Statement) 過一遍，如無異議，則賣主和買主簽字。簽完字后，買主把支票交給過戶公證員，過戶公證員把所有簽了字的檔拿去復(fù)印，交給簽字人一份。最後賣主把鑰匙交給買主，房子就是買主的了。

網(wǎng)友解答:

就說說購買美國房產(chǎn)和國內(nèi)的差異。比如：

美國房產(chǎn)市場成熟，監(jiān)管到位；

美國房產(chǎn)永久產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)及房產(chǎn)下面的土地都?xì)w房主私人所有；

美國購房沒有限購，有合法護(hù)照即可購房；

美國房產(chǎn)以套計，不以面積計；

房產(chǎn)交易需經(jīng)由專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，且必須接受第三方監(jiān)督；

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)度高，需有執(zhí)業(yè)執(zhí)照，并嚴(yán)格遵守職業(yè)操守，違者可能吊銷執(zhí)照；

購買產(chǎn)權(quán)保險，可幫助買家規(guī)避產(chǎn)權(quán)不清帶來的損失和風(fēng)險；貸款買房必須購買房屋保險；不管年齡，都可以申請最長30年期的貸款；貸款不一定非要到銀行，美國有一半的貸款是非銀行機構(gòu)提供的；

以上是一些明顯的不同。

具體到流程，美國購房流程如下：

了解美國房產(chǎn)市場，確定購房預(yù)算和目的，是否貸款，申請美國賬戶；預(yù)備購房資金和材料，選擇經(jīng)紀(jì)人，確定購房區(qū)域；實地看房，選房，調(diào)整需求；討價還價，簽約訂房，支付定金；如需要貸款，申請貸款辦理，購買房屋保險；房屋檢查，購買產(chǎn)權(quán)保險，產(chǎn)權(quán)過戶，交易完成。