如何通俗地理解內(nèi)部收益率（IRR）？要知道內(nèi)部收益率是什么，你首先需要了解凈現(xiàn)值是如何計(jì)算的。用于計(jì)算凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率是項(xiàng)目的加權(quán)平均融資成本（WACC）。每個(gè)企業(yè)都有自己的融資成本，融資成本通常是固定

如何通俗地理解內(nèi)部收益率（IRR）？

要知道內(nèi)部收益率是什么，你首先需要了解凈現(xiàn)值是如何計(jì)算的。用于計(jì)算凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率是項(xiàng)目的加權(quán)平均融資成本（WACC）。每個(gè)企業(yè)都有自己的融資成本，融資成本通常是固定值。例如，當(dāng)我開(kāi)發(fā)一個(gè)貼現(xiàn)率為10%的住宅項(xiàng)目時(shí)，我計(jì)算了該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值（NPV）>0，這表明該項(xiàng)目是盈利的。

現(xiàn)在，我計(jì)算出這個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是12%。你什么意思？當(dāng)折現(xiàn)率等于12%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為0。如果我自己的資金只夠支持初期投資的50%，其他50%將用于貸款。高利貸給我的貸款利率是20%，那么我不想貸款做這個(gè)項(xiàng)目嗎？當(dāng)我計(jì)算時(shí)，我發(fā)現(xiàn)我的平均融資成本已經(jīng)是15%，當(dāng)我的融資成本超過(guò)12%（內(nèi)部收益率）時(shí)，凈現(xiàn)值就會(huì)變成負(fù)數(shù)。貸款做這個(gè)項(xiàng)目不值得。

上面的例子表明，一個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率越高，我就越敢借錢(qián)來(lái)做這個(gè)項(xiàng)目。

此外，凈現(xiàn)值估值還需要預(yù)測(cè)年度現(xiàn)金流。這個(gè)預(yù)測(cè)肯定有些不準(zhǔn)確。因此，我們將進(jìn)行情景分析。在不同的場(chǎng)景下，項(xiàng)目的收款速度和年現(xiàn)金流是不同的，在n種情況下我們會(huì)得到n個(gè)內(nèi)部收益率。這可以讓我們看到市場(chǎng)發(fā)生什么樣的變化，項(xiàng)目會(huì)賠錢(qián)。

當(dāng)然，數(shù)據(jù)僅供參考。其實(shí)，最重要的出發(fā)點(diǎn)是滿足老板的需求，不管是投行還是企業(yè)。該模型的各種假設(shè)包含了大量的實(shí)證判斷，其中一些關(guān)鍵假設(shè)是由具有多年經(jīng)驗(yàn)的領(lǐng)導(dǎo)者提出的。老板也有自己的人要說(shuō)服。在這個(gè)時(shí)候，一個(gè)復(fù)雜而嚴(yán)格的模型可以發(fā)揮它應(yīng)有的作用。如果第一次內(nèi)部收益率太低，我們也可以想辦法提高，比如改變模型的壽命，調(diào)整去年的資產(chǎn)回收價(jià)值，調(diào)整成本等等