西安有著深厚的基礎(chǔ)、雄厚的綜合實(shí)力和高度的定位。因此，從城市自身的角度來(lái)看，它不缺乏與東方競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。但這些年西安為什么沒(méi)有真正崛起？其實(shí)地理位置太弱了。西安地處西北，周邊無(wú)強(qiáng)鄰，人口密度低，區(qū)域經(jīng)濟(jì)

西安有著深厚的基礎(chǔ)、雄厚的綜合實(shí)力和高度的定位。因此，從城市自身的角度來(lái)看，它不缺乏與東方競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。但這些年西安為什么沒(méi)有真正崛起？其實(shí)地理位置太弱了。西安地處西北，周邊無(wú)強(qiáng)鄰，人口密度低，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱。

因此，在這樣一個(gè)沒(méi)有人口和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的大區(qū)域，地理位置是提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的唯一機(jī)會(huì)，西安沒(méi)有這個(gè)機(jī)會(huì)。西安雖然客流大，也是西北地區(qū)最大的樞紐城市，但與中部大城市鄭州、武漢、長(zhǎng)沙不同。這些城市由一批3000-4000億級(jí)城市支撐，可以形成共振發(fā)展。然而，西安是一個(gè)孤獨(dú)的城市。隨著西安與咸陽(yáng)多年的一體化發(fā)展，咸陽(yáng)沒(méi)有被提上來(lái)，但房?jī)r(jià)卻被提上來(lái)了。因此，以這樣一個(gè)區(qū)域?yàn)楹诵牡匚?，很難轉(zhuǎn)化為區(qū)位優(yōu)勢(shì)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力排在華東、華中、華北、西南、東北之后。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)衡量成都、重慶和漢族更是難上加難。

西安人口眾多，但區(qū)域人口密度太低。陜西有3000多萬(wàn)人口，一個(gè)西安占近三分之一。雖然成都周邊沒(méi)有強(qiáng)大的城市，但成都有四川這個(gè)人口大省的后盾，四川喜歡外出打工。因此，成都的流動(dòng)人口比例非常高，甚至可以吸走貴州、云南的流動(dòng)人口。但西安不同。本省人口較少，甘肅、山西、寧夏、內(nèi)蒙古人口較少。毗鄰河南和四川兩個(gè)人口大省。因此，其他人的省會(huì)城市的虹吸效應(yīng)更強(qiáng)。所以西安只能依靠這一存量人口與其他大城市競(jìng)爭(zhēng)，再?zèng)]有區(qū)位優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必成為瓶頸。如果西安像成都那樣擁有1600多萬(wàn)人口，其競(jìng)爭(zhēng)力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于鄭州。但事實(shí)上，如果以鄭州這個(gè)具有樞紐優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人口優(yōu)勢(shì)的城市為例，從縣城出發(fā)，在經(jīng)濟(jì)水平上已經(jīng)超過(guò)了西安。由此可見(jiàn)，區(qū)域人口規(guī)模對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響很大。

西安發(fā)展的瓶頸到底在哪里？

看著那些吵架罵房?jī)r(jià)下跌的人，我覺(jué)得很好笑。記得上世紀(jì)90年代末，西安二環(huán)路的房?jī)r(jià)還不到1500元。我們的幾個(gè)鄰居約好了買(mǎi)房。其中一個(gè)跟了我們好幾天，他們都哭著說(shuō)新房?jī)r(jià)格太貴了。他們肯定會(huì)降價(jià)，等一會(huì)兒。他這樣說(shuō)，使我們幾個(gè)人下不了決心，耽擱了兩個(gè)月。結(jié)果，我們選的房子連漲了兩次，每次都漲了20元左右，我們等不及了，于是咬緊牙關(guān)，不聽(tīng)他的話(huà)，趕緊買(mǎi)了下來(lái)。這個(gè)鄰居不買(mǎi)賬，但他等著看我們開(kāi)玩笑。他跟我們打賭，如果房?jī)r(jià)下跌，你就給我500元。如果價(jià)格繼續(xù)上漲，我會(huì)給你每人1000元，算是一份禮物。呵呵，他還住在當(dāng)年單位分得的40多平方米的福利房里，好久沒(méi)提賭了。2014年，我們都應(yīng)該給孩子買(mǎi)房。老鄰居互相關(guān)心，互相生氣。結(jié)果，他的兒子和當(dāng)年的老子一樣。當(dāng)我們都看到曲江二期6000多戶(hù)居民區(qū)的一套房子時(shí)，兒子說(shuō)曲江二期太荒涼了，配套商學(xué)院的交通也沒(méi)什么，而且這么貴。買(mǎi)它的人絕對(duì)不多。他一定會(huì)降價(jià)再買(mǎi)，等著瞧。但我們老鄰居的孩子毫不猶豫地買(mǎi)了，他的兒子還是不買(mǎi)。今年年初，孩子們購(gòu)買(mǎi)的住宅每平方米真的降了五六百元，這可造成七萬(wàn)元的損失！他的父親和兒子在這個(gè)時(shí)候非常自豪。他們對(duì)我們說(shuō)：“我們不要買(mǎi)。你不聽(tīng)。讓我們?yōu)槔习灏赘蓭啄臧?！就像一個(gè)贏(yíng)家，一個(gè)計(jì)算大師。那時(shí)候我們沒(méi)有真正交談。但現(xiàn)在這里有16000套二手房。到目前為止，父子倆一家五口仍然住在老地方。雖然他們還存了幾十萬(wàn)元，但他們能做些什么呢？所以，那些哭泣和期待墜落的人都在為你努力。等等?？倳?huì)有房子，總會(huì)有面包。

現(xiàn)在把西安的房子賣(mài)掉劃算嗎？

經(jīng)過(guò)20多年的房改，共享建筑面積一直伴隨著中國(guó)人。人們已經(jīng)習(xí)慣了，現(xiàn)在突然取消共享，按室內(nèi)使用面積計(jì)算。我的理解是，室內(nèi)使用面積是實(shí)用面積，非建筑面積。那么，剛買(mǎi)了公共攤位和建筑面積的人呢？開(kāi)發(fā)商還錢(qián)嗎？

在我看來(lái)，應(yīng)該是老客戶(hù)的老辦法，新客戶(hù)的新辦法。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，以成本（含各項(xiàng)稅費(fèi)）加利潤(rùn)，來(lái)確定房屋銷(xiāo)售價(jià)格。比如一套已經(jīng)售出的房子，建筑面積100平方米，分?jǐn)偯娣e18平方米，共118平方米，每平方米1萬(wàn)元，總價(jià)118萬(wàn)元，但室內(nèi)面積只有90平方米；同一套房，還得以118萬(wàn)元的價(jià)格出售，只能是118／90=131.1萬(wàn)元/平方米。當(dāng)然，我們也不能排除小提拔和優(yōu)惠的可能。開(kāi)發(fā)商絕不會(huì)以建筑面積加分?jǐn)偯娣e的方式把錢(qián)回饋給買(mǎi)了房子的人。

過(guò)去，房產(chǎn)證上的登記是建筑面積加分?jǐn)偯娣e。如果換證，重新計(jì)量核算工作量巨大，短期內(nèi)無(wú)法完成。因此，二手房交易仍將是過(guò)去的計(jì)算方法。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部之所以出臺(tái)這一新政，首先是媒體揭開(kāi)封面后，民間呼聲強(qiáng)烈。畢竟，共享區(qū)域的發(fā)起人香港已經(jīng)取消了共享區(qū)域。其次，要為下一步房地產(chǎn)稅的征收做準(zhǔn)備——個(gè)人繳納分?jǐn)偛糠值亩惪詈茈y有法律意義。第三，今后，個(gè)人實(shí)際可以免費(fèi)測(cè)量室內(nèi)面積消費(fèi)，不再迷茫。

住建部取消住房公攤面積，那么剛買(mǎi)的房子該怎么辦？售樓處給不給退錢(qián)呢？

從謙虛的角度看，西安是一個(gè)新的一線(xiàn)城市。它的歷史文化背景和地理位置是中國(guó)最具潛力的城市之一。目前，西安新房?jī)r(jià)格小幅上漲，而二手房?jī)r(jià)格卻呈下降趨勢(shì)，這讓不少人觀(guān)望。但為什么會(huì)這樣呢？首先，中央有宏觀(guān)的考慮。西安要大發(fā)展，但大發(fā)展首先要控制房?jī)r(jià)的速度。如果房?jī)r(jià)過(guò)高，很難留住人才。沒(méi)有人才怎么發(fā)展？新任西安市委書(shū)記王浩一到就負(fù)責(zé)這個(gè)問(wèn)題。他不僅控制了不斷上漲的房?jī)r(jià)，還重組了泛濫的民辦教育。他增加了新的學(xué)校，并把它們從私立學(xué)校轉(zhuǎn)到公立學(xué)校。中小學(xué)的增加和變化也是為人才保留的。人才可以上學(xué)，價(jià)格合適的房子可以買(mǎi)。當(dāng)一個(gè)小家庭變得容易的時(shí)候，西安將會(huì)有一個(gè)很大的發(fā)展。但王書(shū)記管西安多年是不可能的。王書(shū)記走后，西安的房?jī)r(jià)還是這樣嗎？市場(chǎng)處于一種狀態(tài)，它不會(huì)太長(zhǎng)，它是一個(gè)彈簧，你按一個(gè)狀態(tài)，輕輕按一個(gè)狀態(tài)，但按一個(gè)彈簧的手如果緊或直接放開(kāi)，是什么狀態(tài)？首先，西安是一個(gè)新的一線(xiàn)城市。新一線(xiàn)城市要有大發(fā)展，大發(fā)展的人才要擠。隨著這么多人的需求到來(lái)，房?jī)r(jià)會(huì)有上漲的趨勢(shì)。一人觀(guān)點(diǎn)，僅供參考。