互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析農(nóng)佳捷一、概述 . ................................................................................

互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析

農(nóng)佳捷

一、概述 . .................................................................................................................................................... 1

二、美國(guó)的房地產(chǎn)網(wǎng)站 ........................................................................................................................ 2

三、中國(guó)的在線房地產(chǎn)市場(chǎng) . .............................................................................................................. 9

四、Q 房網(wǎng)的獨(dú)立分析 ..................................................................................................................... 11

五、總結(jié) . ................................................................................................................................................. 12

著名的天使投資人，小米手機(jī)的創(chuàng)始人雷軍曾經(jīng)說過，他用了四十年的時(shí)間終于弄明白了一個(gè)道理，就是凡事應(yīng)當(dāng)順勢(shì)而為。如果說商業(yè)活動(dòng)有什么趨勢(shì)的話，那么互聯(lián)網(wǎng)對(duì)商業(yè)活動(dòng)的改造或者說是對(duì)商業(yè)的革命必定是其中一個(gè)。馬云說，沒有什么是互聯(lián)網(wǎng)做不了的。他的余額寶一經(jīng)推出，就在短短的幾個(gè)月內(nèi)，瘋狂吸金556億，業(yè)界為之嘩然。金融互聯(lián)網(wǎng)開始向互聯(lián)網(wǎng)金融大步邁進(jìn)。房地產(chǎn)行業(yè)，作為傳統(tǒng)行業(yè)，也必然遭遇互聯(lián)網(wǎng)的顛覆，我們唯一該做的，就是擁抱互聯(lián)網(wǎng)，迎接新變化。

一、概述

美國(guó)與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的不同，決定了中美兩國(guó)互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同。中國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)大致可以分為三種類別：門戶網(wǎng)站 房產(chǎn)專欄；專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站；分類信息 房產(chǎn)欄目；美國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)基本上為專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站。這是源于美國(guó)有一個(gè)統(tǒng)一的房源共享系統(tǒng)MLS ，每個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都會(huì)將自己的房源信息上

傳到這個(gè)系統(tǒng)之中，上市的房產(chǎn)都可以在這個(gè)系統(tǒng)中查到，非常的透明；而中國(guó)的房源信息則比較混亂，沒有統(tǒng)一的房源系統(tǒng)，各個(gè)經(jīng)紀(jì)自己賣自己的房子，同業(yè)公司基本上沒有或者很少共享。

基于這種情況美國(guó)的在線房產(chǎn)市場(chǎng)筆者選擇兩家最有代表性的網(wǎng)站進(jìn)行分析；中國(guó)的在線房產(chǎn)市場(chǎng)在按照類別各選一種類型的典型網(wǎng)站進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。選擇網(wǎng)站的依據(jù)是網(wǎng)站排名比較前，影響力比較大的網(wǎng)站。分別通過注冊(cè)，搜索，發(fā)布信息來考察這些網(wǎng)站，分析的側(cè)重點(diǎn)在于這些網(wǎng)站的使用體驗(yàn)。

二、美國(guó)的房地產(chǎn)網(wǎng)站

(一) 、realtor.com

1、網(wǎng)站簡(jiǎn)介

realtor.com 是美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)官方網(wǎng)站，匯集了全美房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人的房源信息，是美國(guó)最大的在線房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供全球37個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)信息。

2、網(wǎng)站欄目

realtor.com主要提供出售房產(chǎn)搜索、出租房產(chǎn)搜索、地產(chǎn)搜索三大欄目

3、網(wǎng)站用戶

1）個(gè)人用戶

僅提供信息搜索服務(wù)，

2）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

提供信息搜索和信息發(fā)布服務(wù)

4、搜索功能

提供標(biāo)準(zhǔn)搜索、地圖搜索、高級(jí)搜索；其中標(biāo)準(zhǔn)搜索提供按城市、州名、郵政編碼定位，按照價(jià)格區(qū)間、臥室數(shù)量、浴室數(shù)量查找；地圖搜索，直接可以在在線地圖上查找房產(chǎn)；高級(jí)搜索提供更為豐富的可選項(xiàng)

5、信息發(fā)布

僅有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才可以發(fā)布信息，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)需要提供姓名、公司名、擁有的房源信息數(shù)量等，提交給網(wǎng)站審核之后，方能發(fā)布信息

6、找房流程

用戶根據(jù)自定義的標(biāo)準(zhǔn)查到比較心儀的房產(chǎn)后，可以給出售/出租該房產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人留言并留下電郵、電話等，方便由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系。一般房產(chǎn)的業(yè)主不會(huì)自己將房產(chǎn)信息發(fā)布出來，會(huì)交由專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)布。

7、網(wǎng)站分析

優(yōu)勢(shì)：

1）房源信息豐富

源于統(tǒng)一的MLS 房源信息，該網(wǎng)站涵蓋全球37個(gè)國(guó)家的數(shù)百萬條信息

2）提供標(biāo)準(zhǔn)化的房產(chǎn)詳情

每個(gè)房源信息均包含標(biāo)準(zhǔn)的屬性，基本包含了用戶房產(chǎn)的所有信息

3）多種搜索方式

除了提供傳統(tǒng)的關(guān)鍵字搜索外，還提供了地圖搜索，方便用戶直觀的查找信息，同時(shí)提供了列表信息的排序功能

4）多語種支持

提供包括英文在內(nèi)的7種語言，方便不同語種的人 劣勢(shì)：

1）功能比較單一

除了信息搜索之外，沒能提供其他更多的決策信息，比如房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)，房屋的比較功能等

2）信息比較單一

僅包含房地產(chǎn)信息，沒能提供經(jīng)紀(jì)人信息、房地產(chǎn)資訊、用戶交流社區(qū)等（這也許與美國(guó)是誠(chéng)信體系比較健全的國(guó)家有關(guān)）

3）無法提供個(gè)性化的服務(wù)

沒有針對(duì)個(gè)人用戶的會(huì)員系統(tǒng)，無法提供個(gè)性化的服務(wù)

（二）Zillow.com

1、網(wǎng)站簡(jiǎn)介

美國(guó)的大型在線房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位于為客戶提供一系列有效的工具，以便于幫助客戶做出關(guān)于購房、租房及貸款的明智的決策。

2、網(wǎng)站欄目

該網(wǎng)站功能很豐富，但是欄目卻制作得很簡(jiǎn)潔，主要欄目包括房屋搜索，出租屋搜索，房貸利率，問答社區(qū)，挖一挖（可以欣賞房產(chǎn)的美圖，并贊它），尋找經(jīng)紀(jì)人，本地信息及更多（網(wǎng)站幫助，房地產(chǎn)建議，開放接口，可視化搜索，房地產(chǎn)報(bào)告，電視廣告，博客等）

3、網(wǎng)站用戶

1）房產(chǎn)買家

a在任意區(qū)域進(jìn)行房屋的搜索，可以按照價(jià)格區(qū)間，臥室數(shù)，浴室數(shù)等進(jìn)行選擇；

b使用房屋比較功能進(jìn)行多個(gè)房產(chǎn)的比較

c郵件通知，當(dāng)有滿足要求的房產(chǎn)是，系統(tǒng)自動(dòng)發(fā)送郵件通知買家

d周邊信息，了解房產(chǎn)周邊的環(huán)境，包括學(xué)校，鄰居的情況

e特價(jià)房產(chǎn)，有網(wǎng)站提供的特價(jià)房產(chǎn)

f房貸搜索，包含美國(guó)各大銀行的房貸利率情況 g尋找房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

h社區(qū)討論

i從開始到結(jié)束的一條龍服務(wù)指南

2）房產(chǎn)賣家

a通過房產(chǎn)評(píng)估程序幫助賣家制定合理的價(jià)格 b列表展示，當(dāng)買家搜索時(shí)，展示出來 c可以打廣告促銷

d可以發(fā)布出租信息

e尋找經(jīng)紀(jì)人

f可以匿名的形式發(fā)布房產(chǎn)信息，以測(cè)試買家的反應(yīng)，可以隨時(shí)修改房產(chǎn)價(jià)格

g社區(qū)討論

h交易的一條龍服務(wù)指南

3）房產(chǎn)業(yè)主

a房產(chǎn)估值，該網(wǎng)站提供一種專利的算法來測(cè)量房產(chǎn)的估值，供參考定價(jià)

b修改房產(chǎn)信息

c每月獲取您關(guān)注的房產(chǎn)的報(bào)告

d 將房產(chǎn)出售/出租

e房屋貸款利率

f匿名詢價(jià)

g挖一挖，欣賞別人房屋的圖片

h社區(qū)服務(wù)及交易指南

4）租客

a 房產(chǎn)出租

b 租金的估算，該網(wǎng)站提供一種有專利的租金估算工具，供參考租金

c 比較租房和按揭貸款，網(wǎng)站提供同一地區(qū)的租房及按揭貸款之比較，幫助做出是租房還是買房的決定 d 房產(chǎn)的周邊信息

e 搜索訂閱服務(wù)

g 社區(qū)服務(wù)

5）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

a 提交房源信息，可通過手動(dòng)輸入，或者通過feed 自動(dòng)更新

b 在房源上進(jìn)行有償?shù)耐茝V，比如在房源上加上自己的特殊標(biāo)識(shí)

c 在網(wǎng)站社區(qū)建立自己的檔案，并與潛在的客戶交流，推薦自己

d 使用免費(fèi)的推廣工具，包括嵌入信息到博客，API 服務(wù)，網(wǎng)站提供的房產(chǎn)報(bào)告，推廣的傳單，房貸小工具，免費(fèi)的二級(jí)域名等

4、搜索功能

Zillow.com的搜索功能可謂相當(dāng)?shù)撵`活，地圖搜索和列表搜索同時(shí)出現(xiàn)在頁面之中，極大的方便用戶使用。在地圖搜索可以按區(qū)域搜索，直接點(diǎn)擊地圖上標(biāo)注的點(diǎn)，就可以看到該房產(chǎn)的詳細(xì)信息了，出了放大/搜索，查找

房產(chǎn)之外，還可以圈定某個(gè)區(qū)域進(jìn)行查找，同時(shí)特別貼心的標(biāo)注出周圍學(xué)校信息。其中出售/預(yù)售(新房)/出租/最近售出由不同顏色的標(biāo)識(shí)組成，方便用戶查找。 列表搜索包含常見的搜索功能，同時(shí)包含各種排序功能。在搜索的同時(shí)，就可以完成搜索郵件訂閱功能，方便用戶掌握最新的，符合要求的信息。

5、信息發(fā)布

Zillow.com提供了三種信息發(fā)布功能，post for sale, post for rent ,make me move，發(fā)布信息的過程也比較簡(jiǎn)潔，注冊(cè)并登陸后，輸入房產(chǎn)的位置信息，房產(chǎn)的基本描述，添加房產(chǎn)照片（支持拖拽添加）之后就可以發(fā)布了，如果加入其高級(jí)會(huì)員計(jì)劃，發(fā)布的信息排名將會(huì)比較靠前了。其中比較有意思的是MAKE ME MOVE功能，它提供一種匿名的信息發(fā)布方式，賣家可以借此來試探買家的購買低價(jià)，并且MAKE ME MOVE發(fā)布的信息價(jià)格是可以隨時(shí)修改的。

6、找房流程

可以直接通過地圖搜索或者列表搜索，與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)取得聯(lián)系，也可以直接與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)聯(lián)系

7網(wǎng)站分析

優(yōu)勢(shì)：

1) 功能強(qiáng)大

網(wǎng)站提供房源搜索、地圖搜索、多視角查看（街景，45度鳥瞰，衛(wèi)星圖），房?jī)r(jià)評(píng)估、房貸搜索、房屋圖片欣賞（挖一挖）等各種豐富的功能，基本上涵蓋了購房/租房的各種需要

2）增強(qiáng)了社區(qū)服務(wù)

Zillow.com的社區(qū)非常的活躍，很多用戶在上面進(jìn)行交流，增加了網(wǎng)站的粘性，同時(shí)很有特點(diǎn)的挖一挖，既可以讓客戶觀看的美麗的圖片，也可以間接的促成交易。

3）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)檔案

增加了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的檔案，包括接受其服務(wù)的用戶對(duì)經(jīng)紀(jì)人的評(píng)價(jià)信息，使經(jīng)紀(jì)人優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人更好的服務(wù)

4）詳盡的房產(chǎn)決策信息

正如該網(wǎng)站的定位所言，該網(wǎng)站提供了一系列的決策信息，包括房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)圖，房貸利率的走勢(shì)，房產(chǎn)的估值，租金與月供的比較等，有效的幫助用戶進(jìn)行決策

5）個(gè)性化的服務(wù)

各種搜索訂閱和房產(chǎn)信息報(bào)告，根據(jù)用戶的定制由系統(tǒng)自動(dòng)提供給用戶，用戶能在第一時(shí)間獲得自己需要的信息。

劣勢(shì)：

1）房源信息不夠豐富

由于realtor.com 的半官方背景，Zillow.com 的房源信息未及其豐富，同時(shí)服務(wù)僅限于美國(guó)國(guó)美的房地產(chǎn)

2)沒提供多語言的選項(xiàng)

未能提供多語言的選項(xiàng)

除了上述網(wǎng)站，美國(guó)的在線還有rentals.com

realestate.com 等網(wǎng)站，基本特征都是專業(yè)性比較強(qiáng)，售房/租房的周邊信息全

三、中國(guó)的在線房地產(chǎn)市場(chǎng)

中國(guó)的在線房地產(chǎn)市場(chǎng)類型相對(duì)美國(guó)市場(chǎng)要復(fù)雜一些，包括門戶網(wǎng)站 房產(chǎn)專欄型，如新浪房產(chǎn)、騰訊房產(chǎn)，網(wǎng)易房產(chǎn)；分類信息 房產(chǎn)專題，如58同城，趕集網(wǎng)；專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)，安居客，Q 房網(wǎng)等，其他垂直房產(chǎn)網(wǎng)，如各地方的房地產(chǎn)門戶，海外置業(yè)網(wǎng)站，如居外網(wǎng)；由于篇幅的關(guān)系，僅作簡(jiǎn)要分析

（一）搜房網(wǎng)

優(yōu)勢(shì)：

1）信息量大

搜房網(wǎng)起步比較早，信息量比較大，網(wǎng)站上的房源信息，各種房產(chǎn)報(bào)告信息種類龐多，數(shù)量巨大

2）各種工具比較齊全

房貸計(jì)算、房產(chǎn)比較、社區(qū)論壇、博客視頻、裝修信息，網(wǎng)上店鋪、手機(jī)搜房、搜房幫、新房幫等非常的多

3）各類信息相對(duì)齊全

房產(chǎn)信息除了自身的信息還涵蓋了周邊的交通、學(xué)校、醫(yī)院、環(huán)境等信息

4）整合社區(qū)

整合了社區(qū)的功能，添加了裝修模塊，初步實(shí)現(xiàn)后向一體化

5）經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證信息

具有經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證信息系統(tǒng)，提供比較客觀的認(rèn)證信息。

劣勢(shì)：

1）信息太多，多而不當(dāng)

搜房網(wǎng)最大的優(yōu)勢(shì)是信息多，最大的劣勢(shì)也是信息太多。各欄目各版塊各功能沒有互相配合，反而一擁而上的分散用戶的注意力

2）排版混亂，廣告過多

首頁充滿各種閃爍的廣告，晃得人眼花，橫幅廣告過多，非常影響用戶體驗(yàn)

3）房源信息真實(shí)性

（二）趕集網(wǎng)

優(yōu)勢(shì):

1) 操作簡(jiǎn)潔，使用方便

信息的檢索和發(fā)布比較簡(jiǎn)潔，使用起來比較方便，信息的組成顯得比較有層次，用戶體驗(yàn)度好

2）配備了專門的在線溝通工具

配置專門的在線聊天工具，使得客戶與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可以直接在線溝通

3）提供放心房計(jì)劃

提供放心房計(jì)劃，確保房源的真實(shí)性

劣勢(shì)

1）競(jìng)價(jià)排名劣勢(shì)

在該網(wǎng)站中，競(jìng)價(jià)排名的產(chǎn)品有五行，五行占據(jù)屏幕的85以上，幾乎整頁都是廣告信息，同時(shí)沒有注明是廣告信息，誤導(dǎo)用戶點(diǎn)擊。

2）搜索方式單一

搜索方式僅有條件列表搜索，沒有充分利用GIS 系統(tǒng)，使得網(wǎng)站的可視性不高